La procedura per tenere un'assemblea generale dei proprietari di locali nel MKD. Assemblea generale dei proprietari

L'assemblea generale dei membri della HOA è l'organo di governo in un condominio. Secondo l'art. 44 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, l'assemblea si tiene per risolvere i problemi con un voto generale dei proprietari. Diremo nell'articolo come tenere una riunione dei proprietari di un condominio e come avviene.

Secondo l'art. 44.1 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, l'assemblea generale della HOA può essere tenuta nelle seguenti forme:

1. Riunione di persona dei proprietari. Viene effettuato con la presenza generale personale dei proprietari di locali residenziali di un condominio. Si tiene per discutere questioni urgenti e prendere decisioni su di esse votando.
2. Riunione a tempo pieno della HOA. In questo caso, la discussione delle questioni si svolge di persona, ma è possibile effettuare ulteriori votazioni in contumacia. I proprietari comunicano la loro opinione su questioni attuali per iscritto. La decisione è trasferita all'indirizzo dell'assemblea dei proprietari o altro, stabilito congiuntamente.
3. Riunione per corrispondenza della HOA. La decisione viene presa votando in contumacia. Questo tipo è accettabile anche se l'assemblea dei proprietari di persona non ha raggiunto il quorum. Si vota per sondaggio. Dal 01.01.2018 viene introdotto un sistema informativo per gli alloggi e i servizi comunali per lo svolgimento del voto per assente (a Mosca, San Pietroburgo e Sebastopoli dal 07.01.2019).

L'assemblea dei proprietari di un condominio ha un quorum (cioè è ammissibile) se il numero dei membri dell'HOA o dei loro rappresentanti ha preso parte alla votazione, il cui peso totale è almeno del 50%. Ciò è previsto nella parte 3, articolo 45 della LC RF.

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Come condurre una riunione dell'HOA? Istruzioni passo dopo passo

Puoi tenere una riunione dei proprietari di un condominio utilizzando le nostre istruzioni dettagliate.

Fase 1. Avvio di un'assemblea generale della HOA

Ogni anno si tiene un'assemblea generale dei proprietari di case in un condominio. La data dell'assemblea è scelta individualmente, ma l'assemblea deve tenersi nel secondo trimestre dell'anno successivo a quello di riferimento. L'assemblea generale dei proprietari di locali residenziali può stabilire altre date per la partecipazione. Se non ci fosse altro periodo adottato con il voto, si dovrebbe agire secondo le istruzioni della RF LC.

Oltre alle riunioni programmate dei proprietari, possono essere tenute riunioni straordinarie. Puoi convocare una riunione HOA per i seguenti motivi:

• se l'iniziatore è uno dei proprietari - parte 2 dell'articolo 45 della LC RF;
• se l'iniziatore è il consiglio della HOA (a condizione che sia già stato creato) - clausola 8 dell'articolo 148 della LC RF;
• se l'iniziatore è la società di gestione - parte 7 dell'articolo 45 della LC RF.

È anche possibile avviare un'assemblea generale se i proprietari, che hanno almeno il 10% dei voti sul volume totale, fanno domanda per iscritto alla società di gestione, HOA, ZhK, ZhSK o un'altra cooperativa di consumatori. Questa possibilità è prevista nella parte 6, articolo 45 della LC RF.

Fase 2. Preparazione per l'incontro dei proprietari

Questa fase prevede la preparazione dei temi che saranno sottoposti alla discussione generale (ordine del giorno). Dovrai anche decidere la forma della successiva votazione.

Se l'incontro dei proprietari di un condominio si terrà di persona o di persona, è necessario scegliere un luogo e un orario per discutere di questioni attuali.

Inoltre, è necessario selezionare i candidati per le funzioni di presidente, segretario e membri della commissione per il conteggio dei voti.

Tutte le parti interessate dovrebbero essere informate della tenuta di un'assemblea generale dei proprietari. Nella fase di preparazione vengono compilati un registro dei proprietari di locali residenziali, moduli di protocollo e possibili forme di decisioni sui punti all'ordine del giorno.

Fase 3. Notifica ai proprietari della riunione

I proprietari di alloggi in un condominio devono essere informati della prossima assemblea generale entro e non oltre 10 giorni prima dell'evento. Secondo la parte 4 dell'articolo 45 della RF LC, ci sono tre modi per informare:

• l'avviso può essere affisso in luogo pubblico;
• la notifica è consegnata a ciascun proprietario personalmente, mentre il fatto che conferma la ricezione delle informazioni è una firma autografa;
• la comunicazione è inviata dal titolare a mezzo raccomandata.

Di norma, la modalità di informazione ai proprietari, adatta a tutti, viene stabilita al primo incontro.

L'avviso della prossima assemblea degli azionisti deve contenere le seguenti informazioni:

• sull'iniziatore dell'assemblea generale;
• forma di detenzione;
• la data della riunione;
• l'indirizzo del luogo in cui avrà luogo l'incontro;
• un elenco di questioni da risolvere con votazione generale;
• la procedura per l'accesso alle informazioni;
• un elenco di materiali che dovrebbero essere presentati alla riunione dei proprietari.

Se l'assemblea dei proprietari di locali residenziali si svolgerà in forma di voto per corrispondenza, è necessario indicare nell'avviso anche il termine entro il quale cesserà l'accettazione delle deliberazioni da parte dei soci. Inoltre, è prescritto l'indirizzo o altro metodo di trasmissione di tali decisioni.

Fase 4. La procedura per tenere una riunione dei proprietari

A seconda della tipologia dell'assemblea dei titolari, cambia anche la procedura per prendere le decisioni sui punti all'ordine del giorno.

Se la riunione dei proprietari di un condominio si svolge di persona, è necessario prima registrare tutti i presenti all'evento. Quindi, dovresti calcolare il volume dei voti in percentuale. Il numero di voti che ogni membro dell'assemblea ha è direttamente proporzionale alla sua quota nella proprietà comune della casa (parte 3 dell'articolo 48 della LC RF).

Se c'è un quorum, puoi iniziare a discutere i problemi pianificati. Per fare ciò, dovrai inizialmente eleggere il presidente e il segretario dell'assemblea dei proprietari, nonché determinare i membri della commissione per il conteggio dei voti.

Durante l'assemblea è vietato modificare l'elenco delle questioni all'ordine del giorno e prendere decisioni su questioni non contemplate da questo elenco (Parte 2, articolo 46 della LC RF).

Quando prendono decisioni in contumacia su questioni urgenti, i proprietari devono trasmettere la loro opinione all'indirizzo indicato nell'avviso. È anche importante tenere conto del periodo specificato in cui vengono prese le decisioni (parte 1, articolo 47 della LC RF).

Nella forma faccia a faccia di tenere una riunione dei proprietari, i partecipanti all'evento discutono personalmente le questioni all'ordine del giorno. Successivamente, i membri dell'assemblea devono presentare la loro decisione sulla scheda elettorale entro il termine prescritto. Il luogo o l'indirizzo del trasferimento della decisione è anche indicato nell'avviso di convocazione (parte 3 dell'articolo 47 della LC RF).

Le decisioni sui punti all'ordine del giorno sono prese dalla maggioranza dei proprietari. Tuttavia, ci sono eccezioni. In alcuni casi, una decisione viene presa solo se almeno i 2/3 del numero totale dei voti hanno votato a favore. Tali situazioni includono:

• decisione sulla ricostruzione di un condominio;
• sulla costruzione di annessi;
• ai confini dell'uso di un terreno adiacente a un condominio;
• sull'uso della proprietà comune dei proprietari da parte di altre persone.

Qualunque sia la forma dell'assemblea, è necessario indicare nella decisione del titolare le seguenti informazioni:

• informazioni sul titolare o sul suo rappresentante che ha partecipato alla votazione;
• dati del documento attestante la proprietà della persona che ha partecipato all'assemblea e che ha votato per un appartamento nella casa;
• decisione su tutte le questioni specificate all'ordine del giorno.

Fase 5. Registrazione dei risultati del voto dei proprietari

Ai sensi del paragrafo 2 dei Requisiti approvati dall'Ordine del Ministero delle Costruzioni della Federazione Russa del 25 dicembre 2015 n. 937 / pr), il verbale dell'assemblea dei proprietari deve essere redatto entro e non oltre 10 giorni dopo la evento.

Il protocollo contiene le seguenti informazioni:

• il nome del documento e il suo numero di registrazione;
• data di redazione del protocollo;
• la data e il luogo dell'assemblea;
• titolo al contenuto del protocollo;
• contenuto del protocollo;
• elenco dei punti all'ordine del giorno;
• la presenza del quorum;
• il numero di voti su ciascun punto all'ordine del giorno;
• l'indirizzo dove verrà archiviato il protocollo;
• elenco degli eventuali allegati.

Il verbale dell'assemblea generale dei proprietari deve essere firmato dal presidente, dal segretario e dai membri della commissione per il conteggio dei voti.

L'iniziatore della riunione è obbligato a presentare copie delle decisioni e del protocollo alla società di gestione, al consiglio di amministrazione della HOA, alla cooperativa abitativa, alla LCD o ad altre cooperative di consumatori. Ciò deve avvenire entro dieci giorni dalla riunione dei proprietari del condominio.

La società di gestione o altra organizzazione invia i documenti di cui sopra all'ente statale per la supervisione degli alloggi entro cinque giorni. Le copie dei documenti sono conservate lì per tre anni.

Va tenuto presente che se l'organo di vigilanza statale sugli alloggi riceve due o più verbali dell'assemblea generale per tre mesi, che contengono gli stessi punti all'ordine del giorno, verrà inviata una commissione per condurre un'ispezione fuori programma. Lo scopo di tale verifica è identificare il fatto di conformità ai requisiti di legge in merito alla procedura per l'organizzazione, lo svolgimento e l'elaborazione dei risultati di un'assemblea generale dei proprietari di case.

Fase 6. Notifica ai proprietari delle decisioni prese

Tutti i proprietari di immobili residenziali devono essere informati dei risultati della votazione. Questo viene fatto dall'iniziatore della riunione. Periodo di notifica - entro e non oltre 10 giorni dall'adozione delle decisioni sui punti all'ordine del giorno.

L'avviso deve essere affisso in luogo accessibile a tutti i proprietari di locali residenziali.

Vale la pena dire che anche se il proprietario non ha preso parte all'assemblea generale, è obbligato a obbedire alla decisione. Ciò è previsto dalla parte 5 dell'articolo 46 della LC RF.

Il proprietario, che non ha preso parte alla votazione o si è opposto alla decisione, può impugnarla in giudizio. Per fare ciò, sarà necessario dimostrare che questa decisione ha violato i suoi diritti e interessi legali o che la decisione è stata presa in violazione dei requisiti della LC RF. È possibile presentare ricorso contro la decisione entro un termine non superiore a sei mesi dal momento in cui il titolare è venuto a conoscenza dell'esito del voto.

Il tribunale terrà conto di tutte le circostanze del caso e potrà lasciare in vigore la decisione se il voto del proprietario non ha potuto influenzare la decisione, le violazioni commesse non sono critiche o la decisione presa non ha causato danni al proprietario. In ogni caso, prima di andare in tribunale, ti consigliamo di consultare un avvocato specializzato in alloggi.

Il codice degli alloggi definisce chiaramente gli obiettivi di tenere un'assemblea generale dei proprietari e la competenza di questo organo:

• Organizzazione di un ingresso separato ai locali. Tale necessità sorge se: è necessario trasferire l'appartamento in locali non residenziali (negozio o ufficio); se un locale non residenziale esistente necessita di un nuovo ingresso separato aggiuntivo.
• Esecuzione di qualsiasi lavoro relativo alla ricostruzione o alla riparazione dell'edificio, alla necessità di erigere ampliamenti, annessi, ecc.
• Disposizione delle parti comuni, loro cessione in uso a terzi: unione sottotetti, cantine, vani scala, ecc.
• Tutte le domande relative alla manutenzione e alla riparazione dell'edificio, nonché alle modalità e all'importo del pagamento.
• Altre questioni da decidere con votazione generale sono determinate dall'art. 44, 135, 141, 156 RFLC.

Ordine di condotta

La procedura per tenere una riunione dei proprietari di un condominio in tutte le fasi, dal momento dell'inizio all'adozione di una decisione, è chiaramente regolata dal Codice degli alloggi della Federazione Russa, articolo 45

Ottenere elenchi di proprietari

Per tenere una riunione dei proprietari in una casa, devi prima avere elenchi di tutti i proprietari di tutti i locali. Possono essere ottenuti in diversi stati. organi, ma nonostante ciò, non sempre vengono dati affatto o non vengono dati rapidamente. GKUIS, MFC, Rosreestr, Deza, ecc., ogni organizzazione può scrivere una "risposta", un rifiuto per mancanza di dati, presenza di dati riservati, ecc. Ma le liste vanno ottenute, altrimenti l'incontro è impossibile. Esistono diverse opzioni standard su come farlo di sicuro, testate dai nostri esperti nella pratica. Questa è una questione di esperienza.

A norma di legge, l'assemblea può tenersi non solo di persona, ma anche sotto forma di voto per corrispondenza dei residenti.

incontri di successo tenutisi nel 2016

Voto di persona

Tutti i proprietari di case con azioni devono venire a discutere i problemi in un luogo designato dall'iniziatore. Tutte le questioni vengono discusse personalmente dai proprietari di case o dai loro rappresentanti, la decisione viene presa mediante votazione.

corrispondenza

Dopo aver ricevuto l'ordine del giorno, gli inquilini esprimono il loro parere per iscritto. I risultati della votazione scritta vengono analizzati, conteggiati e sulla base di essi viene presa una decisione finale, che sarà successivamente messa a verbale.

Indipendentemente da chi ha avviato la discussione, viene creato un gruppo di iniziativa per preparare l'incontro, risolvere questioni legali e organizzative. La sua competenza include lo sviluppo della documentazione necessaria, la definizione dell'ordine del giorno attuale. I membri del gruppo di iniziativa sono anche impegnati nella ricerca e nella preparazione della sede dell'assemblea generale, determinando il momento ottimale. Può essere condotto un sondaggio preliminare per determinare se vi sono disaccordi significativi tra i residenti, ma questo non è un passaggio preparatorio obbligatorio.

Avviso residenti

Il passo successivo è informare gli inquilini del condominio dell'incontro degli inquilini del condominio. È regolato dall'art. 45 LCD RF. L'avviso è inviato per iscritto. Tutti i punti all'ordine del giorno sono indicati nel messaggio e successivamente non possono essere modificati. Le informazioni devono essere comunicate agli inquilini 10 giorni prima della riunione. In alcuni casi, la notifica specifica l'iniziatore della riunione.

La legge russa afferma che dopo che la decisione è stata presa dai proprietari, diventa vincolante. Nel caso in cui non ci fosse il quorum durante l'assemblea, qualsiasi decisione presa sarà illegale. In tale situazione, si consiglia di programmare una nuova riunione o tenere un voto per assente. Affinché l'assemblea abbia il quorum, il numero dei proprietari di abitazione presenti durante la discussione deve avere più del 50% dei voti. La conferma legale della validità delle decisioni assunte e verbalizzate è il foglio di registrazione, nel quale devono essere annotati tutti i proprietari di abitazione presenti all'assemblea.

registrazione

Nel corso della riunione viene posto in discussione ogni argomento posto all'ordine del giorno. Dopo la discussione, i residenti votano. I risultati vengono riassunti dal gruppo di conteggio e la decisione presa viene registrata. La legge non stabilisce requisiti per la forma del protocollo, quindi la documentazione è redatta sulla base di tradizioni consolidate. Il testo dovrebbe includere l'indicazione della data della riunione, un elenco delle questioni discusse, le decisioni prese su ciascuna di esse. Il foglio di registrazione e l'elenco delle quote dei titolari sono allegati al documento. Il verbale deve essere firmato dal presidente, dal segretario e dai membri del gruppo di conteggio.

Calcolo del quorum

∑Sk - area dei locali dei proprietari che sono venuti all'assemblea generale
S0 - area utilizzabile totale dei locali di un condominio

Se X > 0,5, de jure ha avuto luogo l'assemblea generale dei proprietari

Il costo dei nostri servizi

Il costo dello svolgimento delle riunioni dei proprietari è determinato dal costo di tutti i lavori cumulativi: garantire tutte le procedure per lo svolgimento di una riunione in conformità con la LC RF, inclusa la formazione di un registro di tutti i proprietari, la notifica di una riunione per posta, lo svolgimento di un in presenza e per corrispondenza, raccogliendo il numero di firme richiesto.

Il costo dipende dal numero di appartamenti della casa, ma non meno di 49 mila rubli. Compreso il costo di tutti i lavori con riferimento al numero di appartamenti è di 900 rubli. fino a 2000 sfregamenti.

I nostri esperti ti aiuteranno:

• Preparare i documenti necessari.
• Creare un registro dei proprietari.
• Avvisare i residenti della riunione.
• Raccogli le firme necessarie.

Queste linee guida sono state sviluppate in conformità con le norme del Codice degli alloggi della Federazione Russa al fine di assistere i proprietari di locali in un condominio nella preparazione e nello svolgimento di un'assemblea generale, sia di persona che sotto forma di voto per assente.

I principali concetti utilizzati nelle Linee guida:

-riconosciuto come residenziale locali isolati, che sono immobili e adatti alla residenza permanente dei cittadini;

-riconosciuto come edificio residenziale un edificio definito individualmente, costituito da stanze, nonché locali ad uso ausiliario, progettati per soddisfare le esigenze domestiche e di altro tipo dei cittadini associate alla loro abitazione in tale edificio;

-riconosciuto come appartamento un locale strutturalmente separato in un condominio che fornisce l'accesso diretto alle aree comuni in tale casa ed è costituito da una o più stanze, nonché da locali ad uso ausiliario progettati per soddisfare le esigenze domestiche e di altro tipo dei cittadini legate alla loro vita in tale separato camera;

-riconosciuta come stanza parte di un edificio residenziale o appartamento destinato ad essere utilizzato come luogo di residenza diretta di cittadini in un edificio residenziale o appartamento.

La superficie totale dell'abitazione è dalla somma dell'area di tutte le parti di tali locali, compresa l'area dei locali ad uso ausiliario, destinati a soddisfare le esigenze domestiche e le altre esigenze dei cittadini legate alla loro vita in una zona residenziale, ad eccezione dei balconi, logge, verande e terrazzi.

La proprietà comune dei proprietari di un condominio comprende pianerottoli tra appartamenti, scale, ascensori, ascensori e altri pozzi, corridoi, piani tecnici, solai, scantinati, che hanno comunicazioni ingegneristiche, altre apparecchiature che servono più di una stanza in una data casa (scantinati tecnici), nonché tetti, che racchiudono e strutture portanti di questa casa, attrezzature meccaniche, elettriche, sanitarie e di altro tipo situate in questa casa all'esterno o all'interno dei locali e che servono più di una stanza, il terreno su cui si trova questa casa, con elementi paesaggistici e paesaggistici e altri destinati a manutenzione, funzionamento e miglioramento di questa casa oggetti situati sul terreno specificato (proprietà comune di un condominio).

La primissima assemblea generale dei proprietari dei locali è preceduta dai lavori di preparazione.

La preparazione all'incontro comprende:

Identificazione di tutti i proprietari di questo condominio;

Sondaggio delle opinioni dei residenti - proprietari di un condominio sulla scelta di un metodo di gestione, nonché una spiegazione della normativa vigente sulla gestione di un condominio;

Individuazione di società specializzate nella gestione di condomini;

Determinazione della quota di ciascun proprietario nella proprietà comune di un condominio;

Sviluppo dell'ordine del giorno dell'assemblea generale e decisioni su ogni questione;

Elaborazione dello statuto dell'associazione dei proprietari di abitazione;

Invio di messaggi sull'organizzazione di un'assemblea generale dei proprietari;

Altre questioni relative allo svolgimento dell'assemblea generale (determinazione preliminare della candidatura del presidente dell'assemblea generale, segretario, commissione di conteggio).

L'ente di autogoverno locale, in conformità con le disposizioni dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, organizza un concorso aperto per la selezione di un'organizzazione di gestione, se i proprietari di locali in un condominio entro un anno dalla data data di entrata in vigore del Codice degli alloggi della Federazione Russa non scegliere il metodo di gestione di un condominio o non è stata attuata una decisione presa da tali proprietari sulla scelta di un modo per gestire un condominio.

I. Significato dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio

1. L'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è l'organo di governo di un condominio (articolo 44 della LC RF).

2. La competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio comprende:

Prendere decisioni sulla ricostruzione di un condominio (compresa la sua espansione o sovrastruttura), la costruzione di annessi e altri edifici, strutture, strutture, la riparazione di beni comuni in un condominio;

Prendere decisioni sui limiti dell'uso del terreno su cui si trova il condominio, compresa l'introduzione di restrizioni al suo utilizzo;

Prendere decisioni sul trasferimento in uso della proprietà comune in un condominio;

Scegliere un modo per gestire un condominio;

Costituzione e liquidazione di un'associazione di proprietari di case;

Approvazione dell'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione di locali residenziali in un condominio;

Altre questioni deferite dal Codice degli alloggi della Federazione Russa alla competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio (articoli 44, 135, 141, 156 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

3. I proprietari di locali in un condominio sono tenuti a tenere annualmente un'assemblea generale annuale dei proprietari di locali in un condominio (articolo 45 della LC RF).

4. L'assemblea può essere iniziale, ordinaria o straordinaria.

5. I proprietari di locali in un condominio in un'assemblea generale devono scegliere uno dei modi per gestire un condominio:

Gestione diretta dei proprietari di locali in condominio;

Gestione di un'associazione di proprietari di case o di una cooperativa abitativa o di un'altra cooperativa specializzata di consumatori;

Gestione dell'organizzazione di gestione (articolo 161 della LC RF).

6. La decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio, adottata secondo la procedura stabilita dal Codice degli alloggi della Federazione Russa, è vincolante per tutti i proprietari di locali.

II. Forme per tenere un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio

Un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio può essere tenuta:

Di persona, cioè con la presenza congiunta dei titolari dei locali in un determinato luogo e in un determinato momento per discutere le questioni poste ai voti;

Sotto forma di voto per corrispondenza - senza la presenza congiunta dei proprietari dei locali trasferendo per iscritto le decisioni dei proprietari sulle questioni poste al voto (articolo 47 della LC RF). La forma del voto per corrispondenza trova applicazione per la risoluzione di eventuali questioni relative alla competenza dell'assemblea.

III. Iniziatore (organizzatore) dell'assemblea generale dei proprietari di locali

L'assemblea generale dei proprietari dei locali può essere convocata su iniziativa di persone fisiche o giuridiche proprietarie dei locali di questo condominio.

Gli iniziatori dell'assemblea generale dei proprietari possono essere:

a) primario: il proprietario o più proprietari di locali in questa casa (articolo 45, parte 1 della RF LC);

b) la prossima assemblea - persone tra i proprietari responsabili dello svolgimento dell'assemblea (eletti alla prima assemblea dei proprietari - articolo 45 parte 1 della LC RF), il consiglio dell'HOA (se è stato creato);

c) straordinario - su iniziativa di uno qualsiasi dei proprietari di questo condominio (articolo 45, parte 2 della RF LC), del consiglio di amministrazione della HOA (se è stato creato), dei membri della HOA o della commissione di audit ( si raccomanda di prevedere il diritto di convocare un'assemblea generale nello statuto della HOA - Art. 146 LCD RF);

d) a scelta dell'organizzazione di gestione - i proprietari dei locali di questa casa (articolo 161, parte 2, 3 della LC RF) o un'autorità esecutiva (articolo 161, parte 6 della LC RF).

IV. Preparazione di un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio

Per il buon esito dell'assemblea generale, è auspicabile che in casa compaia un gruppo di iniziativa dei proprietari dei locali, creato su iniziativa degli stessi residenti.

Allo stesso tempo, è necessario svolgere un lavoro informativo e esplicativo con i proprietari di locali in condomini su questioni relative all'attuazione dei loro diritti e obblighi stabiliti dai codici civili e abitativi della Federazione Russa.

Come risultato del lavoro informativo e esplicativo, nasce un gruppo di iniziativa tra i proprietari più attivi di locali in un condominio.

Il gruppo di iniziativa sviluppa la documentazione necessaria per lo svolgimento dell'assemblea generale, forma l'ordine del giorno, seleziona i locali in cui dovrebbe tenersi l'assemblea generale, il posizionamento delle informazioni e della documentazione e determina anche la data e il luogo dell'assemblea generale.

Dopo aver stabilito l'ordine del giorno della riunione e preparato la documentazione necessaria, vengono eseguiti la preparazione e l'invio di messaggi relativi alla riunione, nonché progetti di decisioni dei proprietari dei locali. Gli organizzatori delle assemblee generali dei proprietari di locali devono sapere che in una determinata casa un'entità municipale può possedere fondi per l'edilizia abitativa per uso sociale, nonché locali non residenziali (articolo 19 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). In tal caso, gli avvisi di convocazione dell'assemblea devono essere inviati all'ente di autogoverno locale.

Inoltre, il gruppo di iniziativa sta lavorando anche su altre questioni relative allo svolgimento di un'assemblea generale (identificazione di tutti i proprietari di questo condominio; un'indagine preliminare sulle opinioni dei residenti sulla scelta del metodo di gestione, nonché una spiegazione dell'attuale legislazione sulla gestione di un condominio; individuazione di organizzazioni specializzate nella gestione di condomini; determinazione della quota di ciascun proprietario nella proprietà comune di un condominio; determinazione dei candidati alla carica di presidente dell'assemblea generale, segretario, commissione di conteggio , eccetera.).

V. Determinazione della quota nel diritto di proprietà comune della proprietà comune in un condominio

La quota del diritto di proprietà comune della proprietà comune in un condominio del proprietario dei locali in questa casa è proporzionale alla dimensione della superficie totale di detti locali (parte 1 dell'articolo 37 del LC RF). L'elenco dei beni comuni dei proprietari di locali in un condominio, al quale sorge il diritto di proprietà per tutti i proprietari di locali in questa casa, è stabilito dall'art. 36 RF LCD.

La quota di ciascun proprietario è determinata dividendo l'area totale dei locali (secondo il certificato del servizio di registrazione legale dell'Ufficio del Servizio federale di registrazione per la regione di Ryazan, certificato di eredità, decisione del tribunale, registrazione certificato o altri titoli di proprietà), attribuibile a ciascun proprietario, per la somma delle aree dei locali residenziali e non residenziali della casa (secondo la spiegazione ITV), che sono nei tipi di proprietà appropriati (privato, comunale, statale ).

D \u003d S1 / S2, dove D è la quota di ciascun proprietario, S1 è l'area totale dei locali del proprietario, S 2 è la somma delle aree dei locali residenziali e non residenziali dei proprietari in un condominio . La quota di ciascun proprietario determina il numero di voti per partecipare al voto all'assemblea generale.

kgol. = D x K totale., dove K totale. - il numero totale di voti nel condominio. Per calcolare il numero di voti in un'assemblea generale dei proprietari di condomini, si propone di prendere un voto pari a 1 m2 (o, ad esempio, 10 m2) della superficie totale.

VI. Tenere di persona un'assemblea generale dei proprietari

1. Avvisi dell'Assemblea

Riunione dei proprietari dei locali di persona - la presenza congiunta dei proprietari dei locali in questa casa per discutere i punti dell'ordine del giorno e prendere decisioni sulle questioni sottoposte a votazione (articolo 47 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

L'articolo 45 della LC RF regola la procedura per lo svolgimento di una riunione. Gli iniziatori dell'assemblea generale sono obbligati a inviare un messaggio a ciascun proprietario.

Il messaggio deve includere quanto segue:

a) informazioni sulla persona (o sulle persone) su iniziativa della (o delle persone) convocata tale riunione;

b) la forma di svolgimento di questa assemblea - l'assemblea generale;

c) data, luogo, ora di tale riunione;

d) l'ordine del giorno della riunione.

L'Assemblea non può deliberare su argomenti non posti all'ordine del giorno, né può modificare l'ordine del giorno. In caso contrario, la decisione dell'assemblea generale può essere impugnata in tribunale (articolo 46, parte 2, 146 della LC RF).

e) la procedura per prendere conoscenza delle informazioni e (o) dei materiali che saranno presentati in tale riunione, nonché il luogo o l'indirizzo dove possono essere reperiti. Si prega di fornire un numero di telefono di contatto.

Il modo più semplice per conoscere i materiali, nonché le decisioni prese dall'assemblea generale, sarà collocare le informazioni pertinenti in una determinata stanza di questo condominio, accessibile a ciascun proprietario dei locali di questa casa. La procedura per la pubblicazione delle informazioni è stabilita alla prima assemblea generale dei proprietari dei locali e deve essere comunicata a ciascun proprietario (articolo 45 parte 1 della LC RF).

Ai sensi della parte 4 dell'art. 45 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, il proprietario o il gruppo di proprietari di locali in un condominio - gli iniziatori della convocazione di un'assemblea generale sono obbligati a informare i proprietari dei locali in questa casa di tale incontro entro e non oltre 10 giorni prima della data della sua detenzione. Entro il termine stabilito, un avviso di convocazione dell'assemblea generale deve essere inviato a ciascun proprietario per lettera raccomandata, a meno che una decisione dell'assemblea generale non preveda un altro modo di inviare tale avviso per iscritto. Inoltre, l'avviso di convocazione dell'assemblea generale può essere consegnato a ciascun proprietario dei locali contro ricevuta o collocato nei locali di questa casa, determinato dalla decisione dell'assemblea generale, e accessibile a tutti i proprietari.

Per convocare la primissima assemblea generale dei proprietari, è consigliabile che i promotori di tale assemblea inviino un avviso a ciascun proprietario per posta raccomandata o lo consegnino dietro ricevuta.

Esatto rispetto dei requisiti delle parti 4 e 5 dell'art. 45 della LC RF all'avviso di convocazione di un'assemblea generale è condizione necessaria per l'ammissibilità di tale assemblea. In caso di inosservanza, le decisioni dell'assemblea generale possono essere impugnate in tribunale (parte 6 dell'articolo 46 della LC RF).

Particolare attenzione dovrebbe essere prestata alla legittimità dell'assemblea generale dei proprietari. L'assemblea generale è competente (ha il quorum) se vi hanno preso parte i proprietari dei locali di questa casa o i loro rappresentanti, che hanno più del cinquanta per cento dei voti sul totale dei voti dei proprietari (articolo 45 del il codice abitativo della Federazione Russa).

La presenza dei titolari all'assemblea e la presenza del numero legale è confermata da un foglio di registrazione dei partecipanti indicante cognome, nome, patronimico, indirizzo, estremi del certificato di proprietà dei locali, quote di comproprietà di l'immobile, la firma del titolare e una procura, se all'assemblea partecipa un rappresentante del titolare.

3. Decisioni dell'assemblea generale

Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sono prese:

A maggioranza di almeno due terzi dei voti del numero totale di voti dei proprietari dei locali - sulle questioni relative alle decisioni sulla ricostruzione di un condominio, la costruzione di annessi e altri edifici, strutture, il riparazione di beni comuni, sui limiti dell'uso del terreno su cui si trova il condominio, compresa l'introduzione di restrizioni al suo utilizzo, sul trasferimento in uso di beni comuni in un condominio;

Le decisioni sulla ricostruzione di un condominio, che comporteranno una riduzione delle dimensioni della proprietà comune, vengono prese solo con il consenso di tutti i proprietari dei locali (articolo 36, parte 3 della LC RF).

Il diritto di voto in un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio su questioni poste ai voti spetta ai proprietari di locali in questo edificio. Il numero di voti che ogni proprietario ha è proporzionale alla sua quota nel diritto di proprietà comune della proprietà comune in questa casa (articolo 48 della LC RF).

L'elenco dei beni comuni e la procedura per determinare le quote del diritto di proprietà comune sono stabiliti dall'art. 36, 37 LCD RF.

L'esatta determinazione della quota del diritto di proprietà comune è di eccezionale importanza, poiché, sulla base di essa, viene stabilito il grado di partecipazione di ciascun proprietario specifico alla gestione e disposizione della proprietà comune e l'importo del pagamento per il mantenimento e viene calcolata la riparazione della proprietà comune.

Ai sensi della parte 1 dell'art. 48 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, il voto in un'assemblea generale dei proprietari di locali viene effettuato dal proprietario sia personalmente che tramite il suo rappresentante. In tal caso, la procura rilasciata dal titolare al rappresentante può essere rilasciata in semplice forma scritta e autenticata presso il luogo di lavoro, studio, residenza (secondo quanto prescritto dai commi 4, 5 dell'art. Codice civile della Federazione Russa).

La votazione si svolge su ciascun argomento all'ordine del giorno subito dopo la sua discussione. Il voto può essere effettuato in diversi modi: per alzata di mano, tramite mandati o decisioni scritte dei proprietari, che indicano la quota di proprietà comune dei beni comuni e il numero di voti che questo proprietario ha (comma 4, articolo 48 del codice civile della Federazione Russa).

6. Registrazione della decisione dell'assemblea generale

La decisione dell'assemblea generale è redatta in un protocollo secondo le modalità stabilite dall'assemblea generale dei proprietari dei locali di questa casa (parte 1 dell'articolo 46 della LC RF).

I verbali, così come gli avvisi di un'assemblea generale e le decisioni dei proprietari, sono conservati in un luogo o in un indirizzo che è anche determinato dalla decisione di questa assemblea (parte 4 dell'articolo 46 della LC RF). Il Codice degli alloggi della Federazione Russa non stabilisce alcun requisito per la forma del protocollo e non esistono atti normativi che regolano le regole per il suo mantenimento. Ma esiste una pratica consolidata di tenere i verbali, è ben nota e si raccomanda ai proprietari di locali in un condominio che tengono un'assemblea generale dei proprietari di seguirla.

Il protocollo deve essere redatto per iscritto, firmato dal presidente e dal segretario, nonché dai membri della commissione di conteggio. Il verbale deve indicare la data e il luogo dell'assemblea generale dei proprietari, l'ordine del giorno, il quorum.

Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari devono essere portate a conoscenza di tutti i proprietari dei locali, compresi coloro che non hanno partecipato all'assemblea, entro dieci giorni dalla data in cui tali decisioni sono state prese (articolo 46 parte 3 della LC RF). In base a tale requisito, il verbale deve essere redatto entro e non oltre dieci giorni dalla data dell'assemblea dei proprietari dei locali.

VII. Assemblea generale dei proprietari di locali sotto forma di voto per corrispondenza

Arte. 47 del Codice degli alloggi della Federazione Russa stabilisce il diritto più importante dei proprietari di locali in un condominio: il diritto di tenere un'assemblea generale di questi proprietari senza la loro presenza congiunta tenendo il voto per assente, determina le caratteristiche dell'assemblea generale in la forma del voto per corrispondenza.

1. Avviso di convocazione dell'assemblea generale sotto forma di voto per corrispondenza

L'articolo 45 del Codice degli alloggi della Federazione Russa obbliga i proprietari di locali in un condominio a tenere riunioni generali annuali dei proprietari e stabilire i termini e la procedura per la loro tenuta. Per condurre un voto per corrispondenza (oltre che per tenere un'assemblea di persona), è necessario, prima di tutto, inviare un messaggio a ciascun proprietario dei locali in un condominio sullo svolgimento di un voto per corrispondenza.

a) informazioni sulla persona su iniziativa della quale è convocata tale riunione;

b) la forma di svolgimento di tale assemblea - voto per assente;

c) la data e l'ora del termine per l'accettazione delle decisioni dei proprietari sulle questioni poste in votazione, il luogo o l'indirizzo dove tali decisioni dovrebbero essere trasferite;

d) l'ordine del giorno della riunione;

e) la procedura per prendere conoscenza delle informazioni e (o) dei materiali che saranno presentati in questa riunione, nonché il luogo o l'indirizzo in cui possono essere trovati, il numero di telefono di contatto dell'iniziatore della riunione.

L'avviso di convocazione di un'assemblea generale sotto forma di voto per corrispondenza differisce dall'avviso di convocazione di un'assemblea generale di persona solo in un modo. Invece di un messaggio sul luogo e l'ora dell'assemblea, sono indicati il ​​luogo, la data e l'ora dell'adozione definitiva delle decisioni dei proprietari sulle questioni poste in votazione (comma 3, parte 5, articolo 45, articolo 146 della LC RF).

La procedura per la notifica di una riunione non differisce dalla procedura per la notifica ai proprietari dei locali di una riunione di persona (parte 4, articolo 45, articolo 146 della LC RF).

2. Competenza dell'assemblea generale

L'assemblea generale è ammissibile alle stesse condizioni dell'assemblea in presenza: se hanno partecipato i proprietari dei locali di questa casa o i loro rappresentanti, che hanno più del cinquanta per cento dei voti sul totale dei voti dei proprietari in esso (articolo 45 della LC RF).

Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sono prese allo stesso modo di una riunione faccia a faccia dei proprietari di locali in un condominio (vedere la sezione VI, clausola 3 delle presenti Raccomandazioni).

4. Requisiti per la decisione del proprietario

L'assemblea in forma di voto per corrispondenza si tiene trasferendo nel luogo o all'indirizzo indicato nell'avviso di convocazione le deliberazioni scritte dei soci sulle materie poste in votazione. Si consiglia ai proprietari di locali in condominio, unitamente all'avviso di convocazione dell'assemblea in forma di voto per corrispondenza con l'indicazione dell'ordine del giorno, di inviare un modulo della decisione del proprietario su ogni questione posta in votazione, che il proprietario compila di proprio pugno e appone la propria firma. Se la decisione per il proprietario dei locali è presa da una persona autorizzata, alla decisione deve essere allegata una procura.

Nella parte 3 dell'art. 47 del Codice degli alloggi della Federazione Russa stabilisce i requisiti obbligatori per la decisione del proprietario. Il rispetto di questi requisiti è di grande importanza, poiché il contrario può comportare il riconoscimento della decisione dell'assemblea generale come non valida (articolo 46, parte 6 della LC RF):

a) la decisione deve essere presa per iscritto.

b) la decisione del titolare deve contenere: informazioni sulla persona che partecipa al voto; informazioni sul documento attestante la proprietà della persona che partecipa al voto ai locali nel condominio in questione; decisione su ciascun punto all'ordine del giorno, espressa come "favorevole", "contrario", "astenuto". Cioè, la decisione deve essere formulata in modo tale da non avere un doppio significato, escludere qualsiasi inesattezza nella formulazione e poter rispondere in modo inequivocabile con una delle opzioni fornite.

La questione del luogo e dei tempi del trasferimento della decisione del proprietario è piuttosto rigidamente regolamentata. L'avviso di convocazione dei titolari dei locali in forma di voto per corrispondenza deve indicare il luogo o l'indirizzo di deposito della delibera, nonché il termine specifico entro il quale i titolari dei locali possono far pervenire le proprie deliberazioni.

Coloro che hanno partecipato all'assemblea generale dei proprietari sotto forma di voto per corrispondenza sono i proprietari dei locali di questa casa, le cui decisioni sono state ricevute prima del termine per la loro accettazione, specificato nell'avviso dell'assemblea generale, e l'ammissibilità di l'assemblea generale è determinata dal numero di voti espressi in queste decisioni (2 articolo 47 della LC RF). La data deve essere intesa come il giorno, il mese, l'anno e l'ora.

In sede di voto sulle questioni poste in votazione, vengono conteggiati i voti su quelle questioni sulle quali il titolare che partecipa alla votazione ha lasciato solo una delle possibili opzioni di voto. Le deliberazioni redatte in violazione di tale obbligo sono dichiarate nulle ed i relativi voti non vengono conteggiati.

La decisione del proprietario può contenere diverse domande, in questo caso il mancato rispetto dell'obbligo di lasciare una sola opzione di risposta su una domanda non invalida le decisioni su altre questioni (parte 6 dell'articolo 48 della LC RF).

7. Registrazione della decisione dell'assemblea generale

La deliberazione dell'assemblea è messa a verbale secondo le modalità previste per lo svolgimento dell'assemblea in presenza. I verbali, così come gli avvisi di un'assemblea generale e le decisioni dei proprietari, sono conservati in un luogo o in un indirizzo che è anche determinato dalla decisione di questa assemblea (parte 4 dell'articolo 46 della LC RF). Il verbale deve indicare la data e il luogo di riepilogo dei risultati delle votazioni per assente, l'ordine del giorno e il quorum.

È più opportuno tenere un'assemblea generale sotto forma di voto per corrispondenza nei condomini dove c'è un numero sufficientemente elevato di proprietari di locali residenziali ed è difficile o impossibile riunirli tutti in un determinato luogo.

VIII. Registrazione per iscritto delle decisioni dei proprietari dei locali

Quando si tiene un'assemblea generale, sia di persona che sotto forma di voto per assente, la legge prevede decisioni scritte, che di per sé non sono una forma di convocazione di un'assemblea generale, ma solo un modo per prendere una decisione da parte dell'assemblea generale. Quindi, in conformità con la parte 6 dell'art. 146 della LC RF, lo statuto della HOA può prevedere il voto presentando decisioni per iscritto. Le decisioni scritte, di norma, vengono utilizzate anche quando si tengono assemblee generali di persona ed è una forma di voto quando si prende una decisione - mediante decisioni scritte (parte 4 dell'articolo 48 della LC RF). Quando si riassumono le decisioni scritte, si applicano le stesse regole dei casi sopra descritti.

IX. Implementazione di un metodo per la gestione di un condominio

Per attuare la modalità prescelta di gestione di un condominio è necessario:

In caso di gestione diretta da parte dei proprietari dei locali, sulla base di una decisione dell'assemblea generale, concludere un contratto per la prestazione di servizi per la manutenzione e (o) l'esecuzione di lavori di riparazione di beni comuni in tale una casa con persone impegnate in attività rilevanti. I contratti per la fornitura di acqua calda e fredda, servizi igienico-sanitari, fornitura di elettricità, fornitura di gas, riscaldamento sono conclusi da ciascun proprietario per proprio conto (articolo 164 del Codice degli alloggi della Federazione Russa);

Quando gestisce un'organizzazione di gestione, ciascun proprietario dei locali deve concludere un accordo sulla gestione di un condominio con un'organizzazione di gestione (articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa);

Quando si gestisce un'associazione di proprietari di case o una cooperativa abitativa o un'altra cooperativa di consumatori specializzata, effettuare la registrazione statale di un'associazione di proprietari di case in conformità con la legislazione sulla registrazione statale delle persone giuridiche.

In caso contrario, i governi locali sono tenuti a indire un concorso pubblico per la selezione di un'organizzazione di gestione per la gestione di un condominio.

X. Tenendo un concorso aperto per la selezione di un'organizzazione di gestione per gestire un condominio

In conformità con le "Regole per l'indizione di una gara aperta da parte di un ente governativo locale per la selezione di un'organizzazione di gestione per la gestione di un condominio", approvata con decreto del governo della Federazione Russa del 6 febbraio 2006 n. 75, il concorso si tiene se:

1) i proprietari di locali in un condominio non hanno scelto il metodo di gestione di questo edificio, anche nei seguenti casi:

I proprietari dei locali del condominio non hanno tenuto un'assemblea generale sulla scelta del metodo di gestione del condominio o non è stata presa la decisione sulla scelta del metodo di gestione del condominio;

Dopo 2 mesi dall'entrata in vigore della decisione del tribunale di annullare l'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sulla scelta di una modalità di gestione di un condominio, non si è tenuta una seconda assemblea generale o una decisione sulla scelta non è stato creato un modo per gestire un condominio;

2) la decisione presa dai proprietari dei locali del condominio sulla scelta del metodo di gestione dell'edificio non è stata attuata, anche nei seguenti casi:

La maggior parte dei proprietari di locali in un condominio non ha stipulato contratti ai sensi dell'articolo 164 del Codice degli alloggi della Federazione Russa;

I proprietari di locali in un condominio non hanno inviato all'organo esecutivo federale autorizzato i documenti necessari per la registrazione statale di un'associazione di proprietari di case o di una cooperativa abitativa o di un'altra cooperativa di consumatori specializzata;

I contratti per la gestione di un condominio, previsti dall'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, non sono stati conclusi.

Viene inoltre indetta una gara aperta se, prima della scadenza del contratto di gestione di un condominio concluso sulla base dei risultati di una gara aperta, non è stata scelta la modalità di gestione di tale abitazione o se la decisione presa sulla scelta della modalità della gestione di questa casa non è stata attuata.

I proprietari di locali in un condominio hanno il diritto di rifiutare unilateralmente di eseguire il contratto per la gestione di un condominio, concluso a seguito di una gara aperta, dopo ogni anno successivo alla data di conclusione del suddetto accordo, se, prima alla scadenza di tale accordo, l'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è stata presa la decisione di scegliere o modificare il modo in cui questa casa è gestita.

Sono allegate forme approssimative di documenti per l'organizzazione e lo svolgimento di assemblee generali dei proprietari di locali in condomini.

L'attuale legislazione della Federazione Russa prevede 2 tipi di quorum:

• necessario per il riconoscimento della competenza giuridica dell'assemblea nel suo insieme (oggetto del presente articolo);
• che l'assemblea prenda una precisa decisione.

Nota! La legge n. 14-FZ dell'8 febbraio 1998 "Sulle società a responsabilità limitata" (di seguito denominata legge n. 14-FZ) non prevede un numero minimo di persone che devono partecipare a qualsiasi assemblea. Allo stesso tempo, ai sensi del comma 1 dell'art. 181.2 del codice civile della Federazione Russa, una decisione è considerata competente se alla riunione è presente almeno il 50% dei partecipanti a una società a responsabilità limitata (di seguito denominata LLC).

Nel corso delle attività di LLC, molte questioni vengono discusse a maggioranza semplice dei voti, tuttavia, la legge n. 14-FZ stabilisce che un numero di decisioni deve essere preso da un numero diverso di partecipanti (che, di conseguenza, determina il quorum minimo della riunione), vale a dire:

• all'unanimità, ad esempio, questioni di riorganizzazione e liquidazione di una LLC (comma 11, comma 2, articolo 33 della legge n. 14-FZ);
• 2/3 voti, ad esempio, la questione dell'apertura di divisioni separate di una LLC (clausola 1, articolo 5 della legge n. 14-FZ);
• 2/3, se un numero maggiore non è previsto dallo statuto della LLC (parte 3, clausola 8, articolo 37 della legge n. 14-FZ).

Nel determinare il quorum dell'assemblea generale dei partecipanti a una LLC, si dovrebbe anche tener conto che:

• la quota di proprietà della LLC non conta ai fini del voto (articolo 24 della legge n. 14-FZ).
• salvo diversa disposizione dell'accordo di pegno su azioni, i diritti di un partecipante LLC sono esercitati dal creditore pignoratizio (clausola 2, articolo 358.15 del codice civile della Federazione Russa).

Nota! Se c'è solo 1 membro nella società, tutte le decisioni vengono prese solo da lui. Quando ci sono solo 2 partecipanti in una LLC, che danno lo stesso numero di voti, devono prendere decisioni su tutte le questioni all'unanimità.

La procedura per la convocazione di una riunione dei partecipanti: comunicazione dell'ora, del luogo in cui si tiene la riunione e dell'ordine del giorno

Prima dello svolgimento dell'Assemblea Generale dei Partecipanti (GMS) in forma di presenza congiunta, il partecipante deve essere preventivamente informato dell'ora, dell'indirizzo e dell'ordine del giorno dell'assemblea programmata, nonché delle eventuali successive modifiche a tale informativa (clausola 2 dell'articolo 36 della legge n. 14-FZ). Nel caso in cui una decisione venga presa senza tenere un'assemblea (per assente), i termini stabiliti per la notifica (1 mese) non si applicano (clausola 2, articolo 38 della legge n. 14-FZ).

Le informazioni correttamente specificate nell'avviso influiscono sulla capacità di un membro della società di partecipare all'assemblea e, di conseguenza, sulla legittimità dell'assemblea stessa per la presenza del quorum.

Importante! Mancanza di una posizione specifica nell'avvisotenere un'assemblea degli azionistia condizione che si tenga presso la sede della società, non è considerata una violazione fondamentale della procedura di convocazione di una riunione (decisione del tribunale arbitrale di Mosca del 22 ottobre 2013 nel caso n. A40-80210 / 2013) . Tuttavia, tenere una riunione in un altro luogo non previsto dallo statuto o da altro documento interno della LLC, insieme ad altre circostanze, può essere considerata una violazione (risoluzione del Presidium della Corte Suprema di Arbitrato della Federazione Russa del 22 febbraio , 2011 n. 13456/10 nella causa n. A33-15463 / 2009).

Per ulteriori informazioni sulla posizione della LLC, consultare l'articolo "Indirizzo legale per la registrazione di una LLC (2019)".

Come regola generale, i partecipanti considerano solo i punti all'ordine del giorno. Allo stesso tempo, in presenza di tutti i partecipanti alla società, l'OSU può anche prendere decisioni aggiuntive, non limitate all'ordine del giorno (clausola 7, articolo 37 della legge n. 14-FZ).

Importante! Se il rappresentante di un partecipante agisce per conto del partecipante in virtù di una procura speciale, che specifica solo i punti all'ordine del giorno, l'assemblea non è legittimata a discutere e deliberare su altri argomenti (decreto del Servizio Federale Antimonopoli del Distretto Nord-Ovest del 30 agosto 2011 nel caso n. A26-8039 / 2010).

La procedura per confermare la partecipazione all'assemblea generale: giornale di registrazione, certificazione della decisione da parte di un notaio

All'ora stabilita, il partecipante o il suo rappresentante si presenta alla riunione e si registra. In caso contrario, non può prendere parte all'OSU (clausola 2, articolo 37 della legge n. 14-FZ).

La registrazione viene effettuata firmando il partecipante (il suo rappresentante) nel relativo registro di registrazione, che in seguito, contestando la decisione dell'assemblea, confermerà il fatto della sua partecipazione (si veda, ad esempio, la sentenza di appello dello Stavropol Tribunale regionale del 21 aprile 2016 nella causa n. 33-3120 / 2016).

In alcuni casi, la decisione e la composizione dei partecipanti alla LLC che si sono presentati alla riunione devono essere confermate da un notaio nell'apposito certificato (clausola 3 dell'articolo 67.1 del codice civile della Federazione Russa, lettera del FNP datata 01/09/2014 n. 2405 / 16-03-3). Allo stesso tempo, il notaio valuta la reale possibilità dei partecipanti (loro rappresentanti) di votare nei limiti della loro capacità giuridica e autorità. Condizione necessaria per l'inizio e lo svolgimento di un'assemblea generale dei partecipanti LLC è la presenza del quorum su almeno una delle questioni previste per la discussione (clausola 5.4 della lettera n. 2405 / 03-16-3).

Importante! L'assenza del quorum su tutti gli argomenti di discussione comporta il rifiuto del notaio di certificare la decisione (comma 6.2 della lettera n. 2405/03-16-3). Una decisione presa senza quorum e (o) non certificata da un notaio è nulla (Articolo 181.5 del Codice Civile della Federazione Russa, clausola 107 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 23 giugno 2015 N. 25).

Pertanto, la corretta determinazione del quorum funge da condizione importante per prendere decisioni da parte di OSU LLC. È possibile provare la presenza di un partecipante a una riunione mediante un registro di registrazione, nonché un certificato notarile che conferma la decisione e la composizione dei partecipanti alla riunione. L'assenza del numero di partecipanti necessario per l'approvazione della decisione la priva di valore legale.

I residenti () di condomini sono dotati del diritto di decidere autonomamente sulla gestione della propria casa. È vero, non dovrebbero essere decisi su una panchina davanti all'ingresso, ma in un'assemblea generale (GA), tenuta secondo determinate regole. Sulle sfumature delle riunioni nel MKD, compreso l'ordine del giorno dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio, diremo ulteriormente .

La procedura per tenere una riunione dei residenti di un condominio. Foto n. 1

Le riunioni dei proprietari devono essere organizzate per la gestione in tutti i condomini. Sono chiamati a risolvere tutte le questioni necessarie per garantire una vita normale nel MKD. Questi possono includere problemi di ristrutturazione della casa, disposizione di proprietà comuni, uso di terreni sotto l'MKD, scelta del modo appropriato per gestire l'MKD.

Affinché tutte le decisioni prese dai residenti della casa siano valide, l'assemblea deve svolgersi secondo la procedura stabilita dal Codice degli alloggi (LC RF).

Avviso di riunione

Non esiste una data specifica per tenere una riunione nell'LCD della Federazione Russa. I residenti sono tenuti a condurlo ogni anno nel secondo trimestre dell'anno successivo all'anno di riferimento. I proprietari possono decidere quando vogliono tenere le loro riunioni annuali. Se necessario, possono essere convocate ulteriori riunioni (straordinarie).

In ogni caso, devono essere preventivamente comunicati. Un messaggio sull'imminente incontro deve essere comunicato a tutti i proprietari di appartamenti nel MKD almeno dieci giorni prima della sua data.

Tuttavia, questo può essere fatto in diversi modi:

1. Consegna personale ai proprietari dietro firma.
2. Invio di lettere raccomandate.
3. Posizionamento per la visione pubblica nella casa stessa.

I proprietari possono prevedere una diversa procedura di notifica. Inoltre, le notifiche devono includere determinate informazioni. Qualsiasi inquilino dell'MKD dovrebbe imparare da esso:

• che ha avviato il raduno degli inquilini;
• quali questioni saranno discusse su di esso;
• quando si terrà;
• in quale forma;
• dove e come puoi conoscere tutti i materiali per l'incontro.

Stabilire l'ordine del giorno della riunione

Come organizzare un incontro di residenti di MKD? Foto n. 2

Poiché l'avviso dovrebbe già contenere l'ordine del giorno della prossima assemblea, esso viene redatto in anticipo. Può essere sviluppato dagli iniziatori dell'assemblea o da altri proprietari attivi (consiglio di casa).

Alle riunioni annuali, di norma, vengono discussi i risultati del periodo passato, le stime dei costi per il futuro, le riparazioni necessarie. Nelle riunioni straordinarie vengono solitamente risolti problemi urgenti, ad esempio una modifica del codice penale o la conclusione di contratti per la pubblicità su una casa.

In generale, quando si redigono gli ordini del giorno, è necessario tenere conto dei seguenti punti:

• tutte le domande sono formate in anticipo;
• devono essere chiari, concisi, univoci;
• non è consentito riunire più argomenti in un unico punto all'ordine del giorno;
• non dovrebbero esserci voci chiamate "varie";
• le domande non devono eccedere la competenza dell'assemblea;
• la prima cosa in assemblea è sempre la questione della scelta di lui e del segretario.

Definizione del quorum

Perché l'assemblea nominata sia riconosciuta come tenuta è necessaria la presenza di soggetti titolari di più del cinquanta per cento del totale dei voti. Se il numero è inferiore o uguale a quello specificato l'incontro non avrà luogo e sarà necessario convocarlo nuovamente.

Dovrebbe essere chiaro che i voti non vengono contati letteralmente, dal numero di persone che sono venute. Ogni proprietario dell'MKD possiede il numero di voti proporzionale alla sua quota nella proprietà comune dell'MKD. Ed è calcolato in base allo spazio abitativo che gli appartiene. Pertanto, più grande è l'appartamento, più voti.

In quale forma può essere tenuta una riunione dei residenti di un MKD? Foto #3

A volte non è facile per tutti i proprietari di appartamenti riunirsi nell'MKD. Pertanto, secondo il Codice abitativo della Federazione Russa, le riunioni possono essere tenute non solo di persona, cioè con la presenza personale di ciascun inquilino. Si tengono per corrispondenza, nonché in forma mista (corrispondenza a tempo pieno). Diamo un'occhiata più da vicino a ciascuno di essi.

Tempo pieno

Con la forma a tempo pieno, tutto è chiaro. I proprietari di MKD si riuniscono, esprimono la loro opinione sui temi presentati all'ordine del giorno. Certo, non tutti possono venire. Tuttavia, ciò non impedisce di votare se ci sono voti sufficienti per raggiungere il quorum. Tutti i presenti devono votare, i risultati sono verbalizzati dal segretario.

Extramurale

Con questo modulo non è richiesta la presenza personale in casa. Di solito viene utilizzato quando non c'era il quorum in una riunione faccia a faccia. Quindi a tutte le persone che possiedono appartamenti nell'MKD vengono inviati messaggi con domande per il voto. Indicano inoltre entro quale data, a che ora è necessario prendere questa decisione e trasferirla a una persona autorizzata o in un determinato luogo.

Inoltre, su decisione degli stessi residenti, l'assemblea può tenersi mediante appositi sistemi telematici. In tali casi, il processo decisionale avviene online.

Modulo part-time

Dal 2015 è diventato possibile tenere riunioni in forma mista. Ciò ha permesso di combinare i vantaggi di queste due forme, nonché di aumentare le possibilità di raggiungere il quorum. Come va un incontro del genere?

I titolari possono discutere gli argomenti all'ordine del giorno incontrandosi insieme. E lo stesso processo decisionale su di loro dovrebbe essere svolto in contumacia. Possono essere previste anche altre opzioni. La cosa principale è che dovrebbe essere un unico incontro. Di conseguenza, i voti dei partecipanti ad entrambe le parti dell'incontro verranno sommati e, di conseguenza, verrà redatto un protocollo unico.

Processo decisionale durante le riunioni

Come vengono prese le decisioni in una riunione dei residenti MKD? Foto numero 4

Affinché le decisioni prese dagli inquilini siano valide, è importante seguire tutte le procedure. È necessario avvisare tutti della riunione imminente, raccogliere il numero di voti richiesto, formalizzare correttamente i risultati. Ogni punto all'ordine del giorno è oggetto di votazione separata.

Nella maggior parte dei casi, un voto a maggioranza è sufficiente per approvare una decisione. Ma per alcune domande questo non è sufficiente. Quindi, quando si prendono decisioni sul metodo di formazione di un fondo di riparazione del capitale, è necessario più del cinquanta percento del numero totale di voti. Alcune decisioni possono essere prese solo con i due terzi dei voti.

Questi includono soluzioni:

1. Sulla ricostruzione della casa, la revisione della proprietà comune, la costruzione di vari annessi.
2. Sulla conclusione di contratti di prestito (credito) per le esigenze di revisione.
3. Sull'uso del terreno sotto casa, proprietà comune.

Sulla base dei risultati del voto, dovrebbe essere redatto un protocollo e la decisione stessa. Questi documenti sono ufficiali e vincolanti. Le informazioni sul voto, le decisioni prese devono essere comunicate a tutti i residenti mediante affissione su uno stand informativo o altro luogo appositamente designato nella casa. Copie di questi documenti devono essere fornite al codice penale o HOA, ZhSK entro e non oltre dieci giorni dalla riunione.

soddisfare i requisiti verbali

In ogni assemblea deve essere eletto un segretario che ne rediga il verbale. Il protocollo è un documento obbligatorio e deve soddisfare determinati requisiti. Sono stati introdotti dall'Ordine del Ministero delle Costruzioni della Federazione Russa del 25 dicembre 2015 n. 937 / pr.

Dovrebbe includere i seguenti dati:

• Nome;
• numero;
• data, luogo;
• titolo e contenuto;
• l'indirizzo di conservazione dei verbali e delle deliberazioni delle riunioni;
• applicazioni;
• firme.

Il testo del documento dovrebbe essere costituito da parti introduttive e principali. La prima riporta le informazioni sui proprietari presenti, nonché le persone invitate per eventuali chiarimenti. Di ogni inquilino dell'MKD sono indicati non solo il nome completo e i dati del passaporto, ma anche informazioni sull'appartamento di sua proprietà, la sua area, i documenti sui suoi diritti e il numero di voti disponibili. L'altra parte riflette l'ordine del giorno e le decisioni prese su ciascuno dei suoi punti.

Ogni protocollo deve essere accompagnato dai seguenti documenti:

• elenco (registro) di tutti i proprietari della casa;
• avviso di convocazione;
• documenti sulla consegna di messaggi sul sistema operativo (ad eccezione dei casi in cui sono posizionati per la visualizzazione generale in casa);
• un elenco di proprietari che sono entrati nel sistema operativo;
• procure (altri documenti), con la partecipazione di rappresentanti nel sistema operativo;
• documenti su cui sono state prese decisioni sul sistema operativo;
• decisioni dei proprietari in caso di voto di persona (personale-assente);
• altri documenti (materiali) che l'assemblea riterrà necessario allegare.

È possibile contestare la decisione dell'assemblea generale dei residenti dell'MKD? Foto numero 5

Adottato all'assemblea generale può essere impugnato. Questo può essere fatto da uno dei proprietari che hanno un appartamento in casa. È possibile presentare ricorso al tribunale per l'annullamento di una decisione se sono soddisfatte le seguenti condizioni:

1. È stato adottato in violazione delle disposizioni della LC RF.
2. Il denunciante non ha partecipato alla riunione o ha votato contro.
3. Questa decisione viola i suoi interessi (diritti).

Ai sensi della legge, per l'eventuale annullamento della decisione, è necessaria la presenza di tutti questi punti. Il proprietario insoddisfatto può dichiarare le sue pretese attraverso il tribunale. Per la sua presentazione è fissato un termine di sei mesi dal momento in cui il ricorrente è venuto a conoscenza della decisione.

Allo stesso tempo, nessuna violazione può comportare l'annullamento di questa decisione. Se sono insignificanti, non hanno portato perdite a questo proprietario e il suo voto non ha avuto importanza quando ha preso la decisione, allora la decisione può essere lasciata in vigore.

La procedura per il trasferimento del protocollo al GZhI

Le decisioni precedentemente prese presso l'OS, nonché i protocolli redatti nel processo, dovevano essere inviati solo al codice penale, HOA, ZhSK. Con l'entrata in vigore dell'Ordine del Ministero delle Costruzioni della Federazione Russa n. 937 / pr, è apparso un nuovo requisito.

Copie di questi documenti devono ora essere trasferite (inviate) agli organi regionali di Goszhilnadzor (GZhI). Lo schema di trasmissione è impostato come segue. Innanzitutto, questi documenti, dieci giorni dopo l'incontro, vengono trasferiti al codice penale, HOA o ZhSK. E queste organizzazioni devono già presentarle al GZhI entro cinque giorni dalla data di ricezione. In GZhI, queste decisioni e protocolli vengono archiviati per tre anni.

Oggi, le persone che possiedono alloggi in MKD sono dotate di un numero sufficiente di diritti per gestire le proprie case. Tuttavia, non tutti sono ancora attivi in ​​​​questa materia. E molti non sanno come convocare correttamente una riunione, come condurla e dove dovrebbero essere dirette le decisioni in seguito. Allo stesso tempo, la validità delle decisioni prese presso l'OS dipende dall'osservanza della correttezza della procedura.

Puoi scoprire come tenere una riunione per assente di inquilini-proprietari di un condominio guardando il video:

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12 dicembre 2017 41